Kiracı ve ev sahiplerini doğrudan ilgilendiren emsal bir karar çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi daha yeni yenilenmiş olsa bile ödenen bedelin rayiçlerin belirgin biçimde altında kalması hâlinde, 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
Karara konu uyuşmazlık, İstanbul'da bir iş yerini 2005'te kiraya veren malik ile kiracı arasında yaşandı. Davacı malik, kiracısının 2021'de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal kira bedellerinin çok altında kaldığını, rayiçlerin belirgin şekilde yükseldiğini ileri sürerek kiranın 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle tespit davası açtı.
Yerel Mahkeme 5 Yıllık Süreyi Gerekçe Gösterdi
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki en son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğini, dava tarihi itibarıyla 5 yıllık sürenin henüz dolmadığını gerekçe göstererek hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını ve sözleşmedeki artış hükmünün uygulanması gerektiğini hükmetti. Davacının istinaf başvurusu da reddedilince dosya temyize taşındı.
Yüksek Mahkeme Kararı Bozdu
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Kararda, Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kararlaştırılan kira bedelinin, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı.
Ayrıca 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılında uygulanacak bedelin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği vurgulandı.
Karar metninde, Türk Borçlar Kanunu'nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin hüküm altına alındığı belirtilerek, sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına dair bir hüküm varsa, mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı ifade edildi.
2018 Sözleşmesi Sadece Yazılıya Dökme Amacını Taşıyordu
Dava konusu olayda, mahkemenin 2018'deki sözleşmeyi esas alarak hüküm kurduğu, oysa taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki sözleşmenin bedel itibarıyla güncellemeyi değil, mevcut kira ilişkisini yalnızca yazılı hale getirmeyi amaçladığı aktarıldı.
Yüksek mahkeme, mahkemenin görevinin sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olduğuna işaret ederek kira sözleşmesi tarihinin belirsizliği ile ödenen bedelin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini bildirdi.
5 Yıl Geçmemiş Olsa Dahi Dava Yolu Açık
Kararda, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi hâlinde şu hüküm getirildi:
"Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."
Daire, yerel mahkemenin yenilenen sözleşmedeki bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi raporuyla araştırması gerektiğini, rayice uygun bulunması hâlinde endeks uygulanarak artış yapılması, aksi durumda ise hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerektiğini, eksik araştırma ile verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu vurgulayarak kararı bozdu.
