Kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar sürerken Yargıtay emsal nitelikli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, uzun süredir aynı konutta oturan ancak yakın zamanda sözleşme yenileyen tarafları ilgilendiren kritik bir karar verdi.
Buna göre; eski kiracının ödediği kira piyasa rayicinin belirgin biçimde altında kaldıysa, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira tespit davası açılabilecek.
Dava konusu iş yerinin kirası rayiçlerin çok altındaydı
İstanbul'da bir dükkan sahibi, 2005 yılından bu yana aynı kiracının kullandığı iş yeri için 2021 yılında dava açtı. Aylık 22 bin lira olan kiranın bölge emsallerinin çok altında kaldığını belirterek, kiranın 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.
Mahkeme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na atıfta bulunarak taraflar arasında en son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018'de yapıldığını, son sözleşmenin üzerinden dava tarihinde henüz 5 yıllık sürenin geçmediğini vurguladı. Sözleşmedeki hükümler gereği bedelin, kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplanmasına karar verdi.
İlk derece mahkemesinin kararı bozuldu
Davacı, mahkemenin kararını istinafa taşıdı ancak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de itirazı reddetti. Dosya ardından Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Kararda şu hususlar öne çıktı:
- Kiracılık süresi esas alınacak ve kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli sayılacak.
- Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak.
- 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılı bedeli, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecek.
5 yıl beklemeden dava açılabilecek
Kararın en dikkat çeken bölümü ise yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi durumuyla ilgili oldu. Yargıtay, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile kira tespit davasının açılabileceğini açıkça ifade etti.
Son olarak uzman bilirkişi aracılığıyla 2018'deki kira bedelinin o dönemin piyasasına uygun olup olmadığının incelenmesi gerektiğine işaret eden Yargıtay, kiranın piyasanın altında tespit edilmesi halinde güncel rayiç bedellere ve hakkaniyete göre yeni bir kira tutarının belirlenmesine hükmetti.
